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2018-11-13 06:10 来源:寻医问药

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  一、创新目的提高统战工作科学化水平是统一战线自身科学发展的内在要求,也是统一战线服务科学发展的重要基础。四是将活动纳入全省统战工作综合评价体系,将活动开展情况作为各省辖市统战部年度考核的主要内容。

我们已经进入中国特色社会主义的新时代,这一新时代就是中国人民从站起来、富起来到强起来,继续前行的伟大历史时期。作为阿根廷金凤凰国际文化传媒的创始人,多年来,我在推广中华文化和加强中阿两国文化交流方面做了一些力所能及的工作,如每年配合中国驻阿根廷大使馆组织大型春节庙会活动,用举办画展、讲座、拍摄影视片等形式积极推动两国在文化、教育和艺术领域的合作交流。

  他强调,中国特色社会主义进入新时代,多党合作要有新气象,思想共识要有新提高,履职尽责要有新作为,参政党要有新面貌,引导广大成员增进对中国共产党和中国特色社会主义的政治认同,使新时代多党合作展现出勃勃生机。这对于推动统一战线这门科学的丰富、发展、完善和成熟将产生重要意义。

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  ”来自西藏昌都市江达县的小学教师多吉仁增说。

  政府设有专门机构规范不断出现的新词术语。广大党员干部要提高政治站位、政治觉悟,增强政治定力、政治担当,做政治上的明白人。

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  4建章立制、推动落实。

  形成“指向精准”的意见建议,是建言献策的关键所在。1坚持高标准定位,科学谋划建设思路。

  

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信息开放、合作分工、效率提升 房产中介行业20年背后的得与失

2018-11-13 15:58:40 来源: 网易房产
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在刚刚过去的二十年里,透视中国经济,2008年由美国次贷危机引发的金融危机蔓延全球,而中国在持续的调控中,挣脱泥淖,稳住身位,以住房为主的房地产业更是成为我国新的发展阶段的重要支柱产业。

从1998年到2018年,中国住房制度改革走过了整整二十年,中国房地产行业也发生了基础设施级别的巨变。

在这二十年里,中国公司的体量发生了巨大的变化。在2018年的《财富》世界500强名单中,中国公司的数量从6家增加到了120家。随着科技的发展,衍生出很多新兴行业,它们在相互作用中产生裂变式增长,铺开了属于中国的商业版图。

而伴随着住房改革成长起来的房产中介行业,也在这段历史里接受着来自二手房市场的反复追问和严格审视。

事实上,我们很难用一个词、一句话去准确描述一段拥有20年的历史,特别是像房产中介这样的商业体,它被世界经济浪潮裹挟,经历过至暗时刻,也接近过高山之巅。

贝壳研究院近期公布了一组数字,清晰地记录了中介行业20年的成绩:1998年至今,全国二手房累计交易GMV从百亿达到30.33万亿元,交易总套数达2391万套。其中,北京二手房交易GMV是5.1万亿元,交易总套数210万套;上海二手房交易GMV是6.6万亿元,交易总套数365万套。

贝壳研究院院长杨现领表示:“特别是在过去5年,二手房成交了1557万套,占据整个20年成交量的65%,也就是说,最近5年是中介行业快速发展的5年,二手房交易体量实现跨越式增长。”

不可否认的是,这些数字的背后与近二十年来中国人获取信息、社交、购物、日常服务以及金融支付等方式变革有着紧密的联系。

近期,贝壳研究院举办了题为“中介20年”的媒体分享会。活动后,德佑首席文化官徐东华接受了网易房产专访。2001年入行的他,迄今为止,已经在房产中介行业工作了17年,可以说是中介发展的亲历者和见证人。

作为一个复杂的商业体,房产中介行业在过去20年一直在和“效率”做斗争。从客户业主的角度看,是搜索路径、匹配几率、经纪人服务性价比的效率。从行业视角看,一是基础设施的进化;二是合作网络的进化;三是效率的进化。

回顾活动上行业亲历者的分享,我们或许能窥见一个线下门店数超过20万家、拥有145万经纪人、服务于2亿社区家庭的行业所承受的压力、应承担的责任和能产生的价值。

一、基础设施的进化

1999年11月,北京市出台《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》,从政策层面开始开放二手房上市流通。同年,农业银行率先开展了二手房贷款业务,徐东华表示,这一年被认为是理论上的二手房市场发源元年。

在中介行业发展初期,市场缺乏监管和规范。此时,房产中介行业的模式是:租赁业务,靠“房屋银行”或者以“二房东”的形式赚钱,而房屋买卖业务,则靠“买进卖出”之间的赚取差价利润。

“当年靠房屋银行业务沉淀资金、靠房屋银行业务低进高出甚至于坑骗看房费等形式充斥市场。”在徐东华看来,此举为整个房地产中介行业的口碑不佳埋下了伏笔。

2001年左右,北京有了第一次房地产经纪人资格考试,之后北京的房地产中介公司逐步更名,并以“房地产经纪”的名称开始注册。

回忆起2005年刚入行时的光景,俊家房产创始人储诚陆表示,“十多年前,房产中介对‘平台’、‘网络’还没什么概念,最多的作业方式就是到处贴条和发传单。经纪人在纸上手写租售信息,每天跑遍街头巷尾,一遍遍地用双面胶贴在公交站台、小区门口这些显眼的地方,纸上有很多竖条的电话,供有需要的人撕下拿走。”

在徐东华看来,“政府从法律法规准入资格等角度提供基础设施,企业从楼盘字典、系统、教育训练(培训)、签后服务、风控等方面与政府互补,完善基础设施,这个行业才逐渐迈向正规。”

二、合作网络的进化

据徐东华回忆,2003-2007年行业进入发展高峰,一方面业内新增企业数量在增长,而另一方面,企业的门店数量以及从业者也开始增长。

当时所谓的“秀肌肉”有时真的在实打实地进行肉搏。在徐东华看来,行业恶性竞争非常大的一个原因,就在于搞重复建设。“到2007年那个阶段,大家开始集中先解决了规模问题,比如当时北京形成了几大家,但规模问题会带来重复建设,那个时候很混乱,包括打架都很多。”

但在这个阶段之后,企业开始出现了“科学管理”。科学管理核心在于人,因为人是一笔交易的起点,即人可以找到房,房能引来客。

有十多年从业经验、现已单独创业的德佑店东薛颖见证了这一变化:“当时的管理很粗放,没有什么以人为本,每天早晨店长会骂怎么昨天没卖房,还有相应的经济惩罚,负能量互相传递。”薛颖选择在2008年经济危机之后自己创业,但缺乏精细化管理一直是最大的痛点。

2014年链家建立ACN合作网络,这是属于经纪人的合作网络。ACN合作网络核心在于把整个服务链条细化,然后根据经纪人在各个环节的贡献率进行分佣,从而使分佣机制趋于均等化。

这一年,可以说是中国企业服务元年。此时,包括房产中介在内的很多行业陆续启动SaaS软件的开发使用。

徐东华表示,“以前的科学管理全是靠经验,全是拍脑筋。但过去的经验总是会固化,线上化水平越高就越产生了更多数据,往外就是你要有网站,要有系统,就是SAAS。”

从最早的不合作、到后来的内部合作网络、再到现在的ACN开放合作网络,中介行业不光在经纪人之间,包括经纪人和客户业主、业主和客户之间的也在进行合作机制的建立。

在创业期间,薛颖曾试着增加门店,但发现业绩甚至还不如开一家店的时候。“今年是加盟元年,我觉得合作是趋势,自己没有这个能力,但我要跟着行业趋势走,希望我的企业做到管理精细化后,未来也能够再上一个档次和规模。”

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在分享会上提到,“伴随存量时代的到来,中介行业也获得了充足的成长空间。但站在今天这个时间点,还是要看到高流失率、低佣金率、恶性竞争、重复产能建设以及用户满意度不达标等依然是困扰行业的几大难题。”

在杨现领看来,未来只有走合作道路,构建“共生型网络”,才能提高行业整体效率,降低边际成本,推动行业向专业化、标准化演化。

三、效率的进化

基于规则而产生的合作网络,是避免在基础设施和规模上出现重复建设的重要一环。而以互联网为基础的新生态,则凭借更高的效率和新的消费者互动关系,重构了商业的基本逻辑。

用户和经纪人在线上留下的“行为”越多,则数据化程度越高、数据化程度越高则匹配效率越高、效率越高则经纪人职业化程度越高,而此后的职业操守和专业水平、服务品质、客户满意度都会形成正相关,带来更高的交易效率。

在徐东华看来,当行业没有线上化能力的时候,大家就很容易不说实话,“而且行业也没有人去约束,所有人都不开这个头,都在等着,哪天不行了再说吧。”

然而这并不是一家有长期化发展意识的企业该有的思路。如果不想“被致命”就必须“自我革命”。

2011年链家启动“真房源”,2012年开始升级。徐东华表示:“当时做的第一件事就是房源升级,所以几乎是从这个阶段开始出现分水岭,之前经纪人主要是往容易做,之后是往难做。”

中介发展二十年以来,作为行业的头部企业,链家在直营之外,开始启动加盟、开始做平台,一度引发业内争议。

关于平台业务,如何处理内部竞争,徐东华表示:“在任何一个盘子里,如果市占率超过15%,内部竞争一定大于外部的。比如链家在任何一个城市的市占率,也就是链家自己在这里的成交份额,如果达到10%,就会存在竞争,解决的方法就是管住底线。”

对于“底线” 徐东华的理解是:不能骗客户,信息完全披露,不发假房源,不能抢单式的搅单。“今天我们也不是说解决的非常好,但是我们解决的良率可能比行业平均水平要好。包括房源的流通效率,这都是底线的问题。”

面对房产经纪行业的未来发展趋势,杨现领认为,“房产经纪行业走过20载春秋,传统意义上的中介业务已无法适应行业的变化。在移动互联网对中介行业的渗透如此之快,对住房消费影响持续深化的今天,信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。”

田晏林 本文来源:网易房产 作者:田晏林 责任编辑:田晏林_NH7707

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